給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
主體完工、使照未下，約 30 戶同時在賣。
豐采520 停工近 2 年後復工，2026 年 7 月報導主體結構已完成，但交屋要等使照，使照要先完成鄰損協議。買方最在意什麼時候能住，開價要把等待這件事算進去。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 現在的換約行情在哪裡
- 同棟、同格局，你這一戶排第幾
- 買方為什麼要等，而不是買已交屋的新成屋
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：經濟日報（2026/07/13）、NOWnews（2025/06/06）。待售約 30 件為經濟日報引述。
建案基本資料總覽
890 戶的雙塔大案，住宅、商辦、百貨在同一個街廓。
資料來源：經濟日報、NOWnews；＊樂居社區頁（搜尋結果摘要，頁面無法直接讀取），以建商與契約為準。公設比、車位數未查到。
區域市場定位
先看建案站在哪，再談你的價格。
從開案漲了快 3 倍：2018 年開案每坪 31.2 萬，2022 年 3 月 62.2 萬。
88 萬這個數字要小心用：期間、是否含車位、含不含商辦都沒寫清楚。
跟新成屋同一個價位：已交屋的富宇森之樹 88.5 萬，買方會拿來比。
資料來源：NOWnews（2024/07/20）、經濟日報（2026/07/13）。＊口徑未說明，定價前一定要用內政部實價登錄逐筆核對同棟同格局。
四大地段價值
喜來登商圈第一排，十興國小、勝利國中學區。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：十興里國小為十興國小、國中為勝利國中。可用竹北市學區查詢確認。＊依地圖概估喜來登直線約 200–300 公尺，帶看前實測。
本戶競爭力
30 戶一起賣，勝負在棟別、樓層、格局與換約條件。
| 項目 | 本戶 | 比較基準（市場在售） |
|---|---|---|
| 棟別 | 待確認 | 地上 32 層與 25 層兩棟，高樓戶是賣點 |
| 格局 | 待確認 | 1 房約 34 坪、2 房約 26 坪、3 房約 53 坪（建坪） |
| 產品 | 待確認 | 住宅或商辦，貸款成數與買方不同 |
| 車位 | 待確認 | 在售多含車位，車位價待確認 |
| 簽約日 | 待確認 | 決定換約規定與房地合一稅率 |
| 已繳款 | 待確認 | 已繳與待繳金額，買方一定會問 |
見面時請屋主提供買賣契約與繳款明細，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
預售屋換約：2023/7/1 起簽約者原則禁止換約轉售；之前簽約者依契約辦理、須經建商同意。換約費與稅務請地政士確認。
近期行情與開價
網路查不到逐筆換約價，先看開價怎麼走。
| 時間 | 項目 | 產品 | 價格 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 開案成交 | — | 每坪 31.2 萬 | 實價 |
| 2022/03 | 當時最高 | — | 每坪 62.2 萬 | 實價 |
| 2024/07 | 3 房開價 | 權狀 55 坪 | 3,988 萬 | 含車位 |
| 2024/07 | 3 房開價 | 30F，53 坪 | 3,880 萬 | 含車位 |
| 2026 | 3 房開價 | 約 53 坪，2 筆 | 3,188–3,388 萬 | 含車位 |
| 2026 | 2 房開價 | 26.13 坪 | 1,988 萬 | 含車位 |
| 2026 | 1 房開價 | A 棟高樓，34.13 坪 | 1,798 萬 | 含車位 |
怎麼讀：2024 年 3 房開到 3,900 萬左右，現在信義上的 3 房開 3,188–3,388 萬。
資料來源：NOWnews（2024/07/20）、信義房屋竹北物件列表（2026 快照）。經濟日報 2026/07 仍寫 3 房逼近 4,000 萬，各方說法不同，以實價登錄為準。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 喜來登商圈第一排：走路逛街、吃飯。
- 主體結構已完成：最難的工程階段已經過去。
- 十興國小、勝利國中：全里學區確定。