給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
同一筆成交，兩個網站算出的單價差 2–3 萬。
高峰匯 2026 年的成交，信義和 591 對車位價的拆法不同，扣車位後的單價差了 2–3 萬/坪。買方會拿低的那個來談，屋主卻常記得高的那個。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區真正的成交帶在哪裡
- 你這一戶在社區裡排第幾
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價頁（同筆成交之含車位總價一致，差異在車位價拆分）。
社區基本資料總覽
2019 年底交屋的縣三大樓，學校第一排、有泳池。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。戶數信義寫 272 戶，待確認。公設：泳池、健身房、廚藝教室、Lounge Bar、閱覽室。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
比竹北均價高約 20%：6 年次新、縣三、正對勝利國中，是縣三的中高價產品。
比 10 年左右的大社區高 3–4 萬：國賓大悅 57.6 萬、湛高峰 56.8 萬；比新成屋森之樹低 27 萬。
高點已過：2024/09 單筆 68.3 萬，近半年成交多在 56–65 萬。
資料來源：信義房屋社區頁；其他社區取自各自企劃書。591 近一年均價約 58.3 萬＊，口徑不同。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
學校第一排，遠百、喜來登商圈都在生活圈內。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：十興里、北興里國中皆屬勝利國中；國小依里鄰而定。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。
本戶競爭力
同社區同格局多，勝負在棟別、樓層、車位與開價。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 棟別 | 待確認 | A 棟每層 4 戶、B 棟每層 6 戶＊ |
| 格局 | 待確認 | 3 房約 42–55 坪、4 房約 53–55 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 同年 23F 56 萬、15F 62–65 萬，高樓不一定高價 |
| 車位 | 待確認 | 單車位或雙車位；兩平台車位價拆法不同 |
| 座向 | 待確認 | 朝西北、朝東南；正對勝利國中的視野 |
| 屋況 | 待確認 | 增建、裝潢會影響買方與貸款估價 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁、信義房屋社區頁。＊每層戶數為住戶回答，待確認。
近期實價登錄
近半年成交帶 56–65 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認樓層、車位後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 含車位總價（萬） | 信義單價 | 591 單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 15F | 3房 | 3,810 | 65.0 | 62.5 |
| 2026/07 | 17F | 3房 | 2,688 | 60.2 | 58.3 |
| 2026/06 | 15F | 4房 | 3,550 | 61.8 | 58.8 |
| 2026/05 | 23F | 3房 | 2,810 | 56.3 | 54.8 |
| 2025/12 | 20F | 2房 | 2,725 | 61.1 | 58.3 |
| 2025/09 | 8F | 4房 | 3,636 | — | 57.5 |
| 2024/09 | 22F | 4房 | 3,980 | 68.3 | 68.3 |
怎麼讀：總價兩邊一樣，差在車位算多少錢。定價用兩個數字的區間，不要只看高的。
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價頁。單價為扣車位（萬/坪）。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 正對勝利國中：孩子走路上學。
- 6 年次新＋泳池公設：比 10 年大社區新。
- 比新案每坪低 27 萬：用總價差講價值。