給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
你的對手不只是鄰居，還有建商還在賣的房子。
森之樹剛交屋，建案頁面仍在公開銷售，開價每坪 85–95 萬。買方會拿你的房子跟建商的戶比：一樣全新，誰的條件更划算。
新成屋第一次轉手，還有一件事要先算清楚：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 賣掉之後，稅後實拿多少
- 買方為什麼要選你，而不是跟建商買
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
社區基本資料總覽
2026 年交屋的新成屋，純三房產品。管委會還沒成立，管理品質待觀察。
資料來源：591 新建案頁。＊車位同頁另寫 266 個，待確認。公設含健身房、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、羽球室、親子遊戲區等。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
新屋溢價很大：新成屋和隔壁 11 年中古差了 30 萬/坪，買的是全新、公園、安興學區。
跟預售比，你贏在「現在就能住」：附近預售時華 89.6 萬、豐采 87.2 萬，都還要等交屋。
天花板是建商開價：建商開 85–95 萬，買方會拿這個區間來砍你。
＊均價與周邊預售單價取自 591 頁面（部分為摘要），屬參考行情；正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
面朝公園的新成屋，學區、商圈、交通三邊都顧到。
資料來源：591 新建案頁（建商提供之步行、車程時間），見面前實地核對。
本戶競爭力
全社區都是三房，勝負在棟別、樓層、景觀與車位。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 棟別／座向 | 待確認 | 朝西南、朝東北兩向；面公園側是主要賣點 |
| 樓層 | 待確認 | 20–21F 約 88–89 萬；3F 約 84 萬 |
| 坪數 | 待確認 | 三房約 42–48 坪（含一個車位） |
| 車位 | 待確認 | 單車位約 270–325 萬；雙車位約 490–550 萬 |
| 裝潢 | 待確認 | 新屋買方在意交屋後還要花多少裝潢預算 |
| 取得成本 | 待確認 | 預售買入價決定稅負與底價 |
見面時請屋主提供權狀與買賣契約，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 新建案頁與實價頁成交紀錄（車位價部分為摘要），屬參考行情。
近期實價登錄
近一年成交帶 84–89 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認樓層、坪數後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 21F | 3房 | 42.9 | 3,350 | 88.1 |
| 2026/05 | 20F | 3房 | 45.6 | 3,658 | 88.9 |
| 2025/08 | 12F | 3房 | 47.9 | 3,758 | 87.6 |
| 2025/05 | 3F | 3房 | 53.8 | 3,693 | 83.8 |
| 2025/04 | 13F | 3房 | 42.3 | 3,288 | 88.3 |
| 2024/09 | 14F | 3房 | ＊ | 3,842 | 89.4 |
| 2024/08 | 5F | 3房 | ＊ | 3,410 | 83.2 |
怎麼讀：3F 那筆含兩個車位，單價自然低。2025 年起中高樓層穩在 87–89 萬，這是本戶定價的基準線。
資料來源：591 新建案頁實價紀錄（坪數含車位、總價含車位，單價扣車位）。＊2024 年兩筆取自 591 實價頁摘要。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
買新房的人，會同時看新成屋、預售和次新屋。
| 社區 | 類型 | 萬/坪＊ | 距離 |
|---|---|---|---|
| 富宇森之樹（本社區） | 新成屋 | 88.5 | — |
| 竹風真好 Q-MAX | 預售 | 82.7 | 約 130 公尺 |
| 富宇御琚 | 新成屋 | 71.2 | 約 210 公尺 |
| 竹風樹海 | 約 5 年 | 73.2 | 約 260 公尺 |
| 時華 | 預售 | 89.6 | 約 810 公尺 |
| 豐采 | 預售 | 87.2 | 約 890 公尺 |
最直接的對手是富宇御琚：同建商、同樣新成屋，每坪便宜約 17 萬。要講清楚森之樹多在哪：公園、純三房、坪數。
預售是另一條路：時華、豐采單價接近，但交屋要等。急著入住的買方，是你的主力。
＊取自 591 新建案頁「周邊社區」，預售為開價或均價，屬參考行情；正式使用前請逐一核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 現在就能住：不用等預售，也不用承擔工期風險。
- 公園第一排＋安興學區：小孩走路上學。
- 比建商開價更有彈性：同樣全新，條件可以談。