給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
105 戶的社區，網路上同時有 21 筆 3 房在賣。
御琚 2021 年預售每坪不到 50 萬，交屋後成交站上 68–74 萬。帳面漲很多，所以想獲利了結的屋主也多，大家同時上架，買方有得挑。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 賣掉之後，稅後實拿多少
- 21 筆裡，買方為什麼要選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
21 筆為 591 社區頁 3 房在售數，可能含不同仲介重複刊登同一戶。
社區基本資料總覽
2024 年交屋的小社區，2 房、3 房，沒有公設。
資料來源：591 建案概況。地址：勝利十二街與莊敬五街口。591 寫「無公設」「無管理費」，交屋後管委會實際運作狀況待確認。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
夾在新成屋和中古屋之間：比同建商森之樹低 17 萬，比旁邊 10 年的德鑫 SKY1 高將近 20 萬。
買方付的是「新」：2 年新、2 房含車位約 2,300 萬、3 房約 3,100–3,450 萬，是預算到不了森之樹的替代選擇。
沒有公設是兩面刃：管理負擔低，但喜歡大社區公設的買方會拿來比較。
＊森之樹單價取自 591 頁面（部分為摘要），屬參考行情；正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
和森之樹、SKY1 同一個街廓，生活圈完全相同。
＊學區與車程取自 591 頁面摘要，未見原文；見面前實地核對。
本戶競爭力
21 筆 3 房一起賣，勝負在樓層、座向、車位與開價。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房約 27–29 坪；3 房約 35–41 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2026/05 同月：12F 73.2 萬、5F 68.3 萬 |
| 座向 | 待確認 | 各方位都有；採光、景觀面是加分項 |
| 車位 | 待確認 | 單車位約 230–280 萬；雙車位約 480 萬 |
| 簽約時間 | 待確認 | 預售簽約日影響持有年數與稅率 |
| 裝潢 | 待確認 | 新屋買方在意入住前還要花多少 |
見面時請屋主提供權狀與預售契約，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）。
近期實價登錄
交屋後成交帶 68–74 萬/坪（扣車位）；2021 年預售約 46–49 萬/坪。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 12F | 2房 | 27.7 | 2,323 | 73.7 |
| 2026/05 | 12F | 3房 | 40.6 | 3,455 | 73.2 |
| 2026/05 | 3F | 3房 | 41.3 | 3,188 | 71.2 |
| 2026/05 | 9F | 3房 | 40.6 | 3,101 | 70.7 |
| 2026/05 | 5F | 3房 | 41.3 | 3,068 | 68.3 |
| 2025/01 | 3F | 3房 | 36.9 | 2,828 | 71.0 |
| 2021/08 | 3F | 3房 | 41.3 | 2,168 | 47.0 |
怎麼讀：同一戶型 41.3 坪的 3 房，2021 年預售 2,168 萬，今年成交 3,068–3,188 萬。
資料來源：591 實價頁（共 115 筆，列 7 筆）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 2 年新屋，比森之樹每坪少 17 萬：用總價差講價值。
- 安興、勝利雙學區：和森之樹同一個生活圈。
- 平面車位、小社區：鄰居單純，管理負擔低。