給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
2024 年每坪 70 萬的社區，今年回到 50 多萬。
SKY1 的 1 房、2 房在 2024 年追到每坪 64–72 萬；2025 年起成交多落在 50–59 萬。如果用前年的價格開價，看屋的人會直接拿最近的成交來比。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 你這一戶在社區裡排第幾
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）。
社區基本資料總覽
縣三的小坪數大樓，1 房、2 房為主，總價門檻低。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。＊591 列投資建設為巨寶建設，信義列德鑫建設；管理費 591 寫 50 元/坪、樂居寫 60 元/坪，均待確認。公設：健身房、閱覽室、視聽室、交誼廳、韻律教室。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
縣三地段，竹北均價：同一帶的國賓大悅 57.6 萬、湛高峰 56.8 萬，SKY1 單價明顯較低。
賣的是總價，不是單價：1 房含車位約 1,300 萬、2 房約 1,550–1,875 萬，是縣三少數 2,000 萬內的選擇。
2024 年高點已過：2024 年成交 62–72 萬，2025 年起回到 50–59 萬。
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價頁。均價口徑各平台不同（591 近一年約 54.9 萬＊），屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
縣三重劃區核心，學區、商圈都在步行範圍。
＊步行與車程時間來自 591 頁面（部分為摘要）與建案說明，見面前實地核對。
本戶競爭力
小坪數產品很多，勝負在格局、樓層、車位型式。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 1 房約 20、2 房 29、3 房 40 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 1 房 8F、17F 都賣 1,300 萬，樓層價差不大 |
| 車位 | 待確認 | 平面 184 個、機械 82 個＊；平面車位較好賣 |
| 座向 | 待確認 | 朝西北、朝東北兩向；採光面要實地看 |
| 屋況 | 待確認 | 出租中或空屋，影響看屋與交屋時間 |
| 買入時間 | 待確認 | 若在 2024 年高點買進，要先算損益 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁與建案概況。＊車位數 591 另寫共 255 個，待確認。
近期實價登錄
近一年成交帶 50–59 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認格局、樓層後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/07 | 17F | 1房 | 20.2 | 1,300 | 58.9 |
| 2026/07 | 11F | 2房 | 29.1 | 1,720 | 53.3 |
| 2026/04 | 19F | 2房 | 29.8 | 1,800 | 54.6 |
| 2026/01 | 12F | 3房 | 39.9 | 2,260 | 52.6 |
| 2025/11 | 12F | 2房 | 29.9 | 1,875 | 57.4 |
| 2025/09 | 12F | 2房 | 29.3 | 1,555 | 50.0 |
| 2024/09 | 14F | 1房 | 20.2 | 1,560 | 72.3 |
怎麼讀：同樣 20 坪的 1 房，2024/09 賣 1,560 萬，今年賣 1,300 萬。現在的定價要看 2025 年以後的成交。
資料來源：591 實價頁（共 385 筆，已排除特殊交易）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 縣三地段＋2,000 萬內：首購族進得了縣三。
- 安興、勝利雙學區：走路上學。
- 喜來登商圈生活圈：不用開車也能過日子。