給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
同樣 37 坪的 2 房，今年成交差了 275 萬。
興時代 513 戶，2 房產品幾乎一模一樣。2026 年 7 月，同坪數的兩戶一戶賣 1,680 萬、一戶賣 1,955 萬。差距來自樓層、屋況，還有怎麼賣。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 你這一戶站在上緣還是下緣
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：信義房屋社區頁轉載之實價登錄（2026/07，北新一街 19 號 9 樓與 16 樓）。
社區基本資料總覽
513 戶的次新大社區，2 房為主力，公設完整。
資料來源：信義房屋社區頁。＊公設比 32.24%、管理費取自樂居（搜尋結果）。公設：花園、健身房、2 間 KTV、媽媽教室、瑜珈教室、2 處兒童遊憩區。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
價格貼著竹北平均：單價貼近竹北均價，賣點是總價：2 房含車位 2,000 萬內。
最新一筆拉低行情：2026/08 14 樓以每坪 44.3 萬成交，買方會拿這筆來議價。
數字口徑要對齊：信義的均價混用含車位與扣車位算法；樂居一年均價 55.09 萬，比較前要先統一口徑。
資料來源：信義房屋社區頁、樂居（搜尋結果）。＊參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
社區面雙公園；各項距離見面前逐一實地核對。
＊來自信義社區頁特色說明與物件廣告，非官方資料；學區以竹北市公所／教育處當年度公告為準。
本戶競爭力
同坪數的 2 房很多，勝負在樓層、座向、屋況與定價。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 棟別／座向 | 待確認 | A–D 4 棟；邊間、採光面是加分項 |
| 樓層 | 待確認 | 同 37 坪 2 房：16F 1,955 萬、9F 1,680 萬 |
| 坪數 | 待確認 | 2 房約 37–39 坪；3 房約 46–55 坪（含車位） |
| 車位 | 待確認 | 坡道平面；車位約 140–180 萬 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、增建會影響買方與貸款估價 |
| 持有年數 | 待確認 | 交屋約 6 年，多數屋主已超過 5 年 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：信義房屋社區頁與物件頁轉載之實價登錄。
近期實價登錄
2 房總價帶 1,680–1,955 萬；3 房總價帶 2,250–2,300 萬。本戶合理帶：確認樓層、屋況後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 含車位單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 14F | 2房 | 39.28 | 1,740 | 44.3 |
| 2026/07 | 16F | 2房 | 37.45 | 1,955 | 52.2 |
| 2026/07 | 9F | 2房 | 37.45 | 1,680 | 44.9 |
| 2026/06 | 23F | 2房 | 37.45 | 1,880 | 50.2 |
| 2026/05 | 19F | 3房 | 46.41 | 2,300 | 49.6 |
| 2025/09 | 16F | 3房 | 55.31 | 2,258 | 40.8 |
| 2024/12 | 11F | 2房 | 39.44 | 2,010 | 51.0 |
怎麼讀：2025/09 那筆含雙車位，單價被拉低。看總價比單價準，2 房多在 1,700 至 1,950 萬。
資料來源：信義房屋社區頁轉載之實價登錄。＊坪數、總價皆含車位，單價＝總價÷含車位坪數。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
買 2 房的首購族，會拿總價差不多的社區來比。
| 比較對象 | 屋齡 | 萬/坪＊ | 2 房總價 |
|---|---|---|---|
| 興築興時代（本社區） | 約 6 年 | 50.2 | 1,680–1,955 萬 |
| 國賓大悅 | 約 10 年 | 57.6 | 1,600–1,850 萬 |
| 竹北市大樓平均 | — | 50.8 | — |
| 遠百商圈中古大樓 | — | 約 50 | — |
| 鄰近同屋齡社區 | 待確認 | 待確認 | 待確認 |
對手是國賓大悅的 2 房：總價區間幾乎重疊。興時代贏在屋齡新 4 年；國賓大悅贏在縣三地段與公設。
＊興時代為含車位口徑，國賓大悅為扣車位口徑，比較時請留意；遠百商圈大樓均價見經濟日報 2026/09 報導。鄰近社區資料待補。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 6 年次新＋含車位 2,000 萬內：首購族買得起。
- 公設完整：健身房、雙 KTV、兒童遊憩區。
- 社區面雙公園：有小孩的家庭最有感。