02
給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
兩年前 2 房每坪 80 萬，今年 67.6 萬。
時代花園 2024 年 2 房成交每坪 80–80.9 萬，2026 年 7 月最新一筆是 67.6 萬。136 戶的小社區一年只成交幾筆，每一筆都會被買方拿來比，開價看前年的人會先被比下去。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 樓層、車位不同，你這一戶值多少
- 買方為什麼選你，而不是隔壁富宇
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁（單價扣車位）。
03
社區基本資料總覽
2014 年取得使照、136 戶，高樓層單層只有 4 戶。
建商
時代建設
聯鋼營造；王銘鴻建築師
屋齡
約 12 年
使照 (103)府使字第00166號
總戶數
136 戶
591 寫 137 戶
樓層
地上 24 層
地下 3 層；19F 以下單層 6 戶、20F 以上 4 戶
公設比
約 29.8%
信義 29–30%、591 29.75%
管理費
3,935 元/戶
591 資料，每月＊
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。＊以管委會實際收費為準。公設：空中無邊際泳池、空中健身房、圖書室、視聽劇院、頂樓空中花園。
05
四大地段價值
縣三核心，勝利國中學區，商圈生活圈內。
學區
勝利國中
國中全里為勝利；國小依鄰別為十興或安興，請以門牌鄰別核對公告
商場
遠百／喜來登商圈
縣三生活圈內；500 公尺內有超市、超商
公園
頂樓空中花園
社區內另有中庭花園；附近公園距離待實測
交通
十興路一段
十興路一段、莊敬六街口；往國道車程待實測
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：北興里國中為勝利國中；國小十興為 2–9、14–15、18–19 鄰，其餘鄰為安興。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。超市、超商距離為信義房屋頁面。
06
本戶競爭力
成交少、格局多，勝負在樓層、車位數與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房約 28–29 坪、3 房 46.6 或 61.4 坪 |
| 樓層 | 待確認 | 20F 以上單層 4 戶，景觀與私密度較好 |
| 車位 | 待確認 | 車位 10 坪或 20 坪，總價差很大 |
| 座向 | 待確認 | 朝西南、東南、東北、西北都有 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小十興或安興 |
| 屋況 | 待確認 | 增建、裝潢會影響買方與估價 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細、591 建案概況、信義房屋社區頁。
07
近期實價登錄
2025–2026 年成交 51–70 萬/坪（扣車位）；2024 年 2 房曾到 80 萬/坪。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 24F | 3房 | 61.4 | 3,790 | 57.5 |
| 2026/07 | 5F | 2房 | 29.0 | 2,088 | 67.6 |
| 2025/02 | 17F | 3房 | 46.6 | 2,460 | 50.8 |
| 2025/01 | 8F | 3房 | 46.6 | 3,457 | 70.3 |
| 2024/11 | 4F | 2房 | 27.9 | 2,350 | 80.9 |
| 2024/09 | 9F | 2房 | 27.9 | 2,325 | 80.0 |
| 2024/03 | 24F | 4房 | 59.4 | 3,900 | 62.7 |
| 2023/11 | 15F | 3房 | 46.6 | 3,128 | 60.6 |
怎麼讀：同樣 46.6 坪 3 房，8F 含 20 坪車位 3,457 萬，17F 含 10 坪車位 2,460 萬。
資料來源：591 實價頁（共 221 筆，列前 20 筆中的住家成交；略過店面與 2 筆特殊交易）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
09
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
2 房買方
總價約 2,100–2,350 萬
竹科雙薪、預算夠但要縣三。
3–4 房買方
總價約 2,450–3,900 萬
換屋家庭；要大坪數、雙車位。
主打三個賣點
- 空中無邊際泳池：136 戶的小社區少見。
- 高樓單層 4 戶：20 樓以上私密度高。
- 勝利國中學區：縣三核心生活圈。
要先講清楚的風險：2024 年的 80 萬已經回不去，最新成交 57–68 萬；單價比竹北均價高三成，買方會拿新一點的富宇來比。
10
委託銷售後，我會做的事
01
定價會議
逐筆核對實價登錄，訂出開價與底線區間
02
包裝上架
依買方輪廓拍照寫文案，凸顯本戶優勢
03
每週回報
看屋數、買方回饋、新掛牌，每週回報
04
議價成交
用數字談價，節奏握在你手上
下一步：約 30 分鐘到府看屋，帶回本戶的合理成交帶。