給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
175 戶的社區，網路上同時有 37 筆在賣。
JOY·Q 的 2 房在 2024 年賣到每坪 60–67 萬，2025 年多在 56–65 萬，2026 年 4 月最新一筆 3 房只剩 50.6 萬。行情往下，待售又多，開價看前年的人會先被比下去。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 37 筆裡，你這一戶排第幾
- 買方為什麼要選你，而不是隔壁興時代
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
37 筆為 591 同社區在售數，可能含不同仲介重複刊登同一戶；單價為 591 扣車位口徑。
社區基本資料總覽
2022 年取得使照的新大樓，小坪數 2 房為主。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。＊591 寫管委會尚未成立，管理費以實際收費為準。公設：花園、健身房、交誼廳、會議室。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
新屋溢價正在消失：3–4 年新的大樓，最新一筆已經回到竹北大樓均價附近。
2024 年是高點：2024 年 2 房多在 60–67 萬，2025 年 56–65 萬，2026 年 4 月 50.6 萬。
成交量很少：信義近半年只統計到 1 筆，單一成交會左右行情，定價要看區間。
資料來源：591 實價頁（扣車位）、信義房屋社區頁（含車位口徑近半年 44.9 萬）。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
AI 智慧園區、台元科技園區旁，通勤族的生活圈。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：竹北里 1–16 鄰勝利國中、17–29 鄰仁愛國中；1–24 鄰中正國小、25–29 鄰竹仁國小。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊車程為 591 問答摘要。
本戶競爭力
37 筆一起賣，勝負在樓層、採光、總價與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房約 24–28 坪、3 房約 34–38 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2025 年 3F 64.9 萬、4F 56.4 萬，樓層不是重點 |
| 棟別 | 待確認 | A 棟每層 7 戶、B 棟每層 8 戶（信義） |
| 車位 | 待確認 | 平面車位，成交多以 140–150 萬計 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小、國中學區，買方一定會問 |
| 屋況 | 待確認 | 露臺、增建會影響貸款估價 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
2025 年成交帶 56–65 萬/坪（扣車位），2026/04 最新一筆 50.6 萬/坪。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/04 | 13F | 3房 | 38.1 | 2,050 | 50.6 |
| 2025/08 | 4F | 2房 | 28.3 | 1,745 | 56.4 |
| 2025/07 | 5F | 2房 | 28.3 | 1,810 | 59.0 |
| 2025/06 | 12F | 2房 | 24.4 | 1,605 | 59.9 |
| 2025/03 | 3F | 2房 | 26.2 | 1,850 | 64.9 |
| 2024/11 | 8F | 3房 | 34.6 | 2,325 | 63.0 |
| 2024/06 | 13F | 2房 | 26.2 | 1,898 | 67.0 |
怎麼讀：兩年內每坪從 67 萬一路回到 50 萬。2 房總價多在 1,600–1,850 萬，看總價比看單價準。
資料來源：591 實價頁（共 227 筆，已略過 1 筆特殊交易）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 3–4 年新屋＋平面車位：2,000 萬內買得到新大樓。
- 台元、AI 智慧園區旁：上下班約 10 分鐘。
- 水瀧公園第一圈：走路 3 分鐘到公園。