給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
2 房開價 1,680 萬起，成交卻有 1,505 萬。
興希望 2026 年的 2 房成交，含車位總價在 1,505–1,808 萬；網路上 16 筆 2 房在賣，開價多在 1,680 萬以上。買方手上有成交紀錄，開價和成交之間的距離，就是會被殺的價。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 19 筆在售裡，你這一戶排第幾
- 買方為什麼選你，而不是同建商的興時代
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
在售數與開價為 591 社區頁摘要（可能含重複刊登）；成交為 591 實價頁，含車位總價。
社區基本資料總覽
2019 年取得使照、280 戶的大社區，平面車位。
資料來源：591 建案概況。管理費 591 寫「1465元/坪/月」，明顯有誤，以管委會實際收費為準。座向朝西南、朝東北；RC 造。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
跟竹北大樓均價差不多：7 年次新、280 戶，單價落在竹北大樓平均附近。
2024 年是高點：2024 年 2 房多在 51–61 萬，2025 年起回到 46–53 萬。
3 房每坪比 2 房低：近一年 3 房 44–47 萬、2 房 49–53 萬，總價才是 3 房的門檻。
資料來源：591 實價頁（扣車位，已剔除特殊與一樓交易）；竹北均價為信義房屋統計。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
台元科技園區、AI 智慧園區旁，通勤族的生活圈。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：竹北里 1–16 鄰勝利國中、17–29 鄰仁愛國中；1–24 鄰中正國小、25–29 鄰竹仁國小。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊車程為建商文案，帶看前實測。
本戶競爭力
19 筆一起賣，勝負在格局、樓層、總價與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 25.5–31.5 坪、3 房 42.8–43.4 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2026 年 2 房 21F 49–53 萬、12F 49.8 萬 |
| 坪數 | 待確認 | 同為 21F，29.3 坪比 25.5 坪每坪多 4 萬 |
| 車位 | 待確認 | 平面車位，成交多以 250 萬計 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小、國中學區，買方一定會問 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、增建會影響貸款估價 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）。每層戶數 591 未列，待確認。
近期實價登錄
近一年成交帶：2 房 49–53 萬/坪、3 房 44–47 萬/坪（扣車位）。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/06 | 21F | 2房 | 29.3 | 1,808 | 53.2 |
| 2026/06 | 21F | 2房 | 25.5 | 1,505 | 49.2 |
| 2026/04 | 12F | 2房 | 25.5 | 1,520 | 49.8 |
| 2026/04 | 20F | 3房 | 43.3 | 2,250 | 46.2 |
| 2026/04 | 6F | 3房 | 42.8 | 2,150 | 44.4 |
| 2026/01 | 17F | 2房 | 29.3 | 1,752 | 51.3 |
| 2025/12 | 23F | 2房 | 31.5 | 1,870 | 51.5 |
| 2025/12 | 9F | 3房 | 43.3 | 2,265 | 46.5 |
怎麼讀：2 房總價 1,500–1,870 萬，3 房 2,150–2,265 萬。2024 年那筆 74.1 萬是例外。
資料來源：591 實價頁（共 367 筆，已剔除特殊與一樓交易）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
同一條街上，3 個社區的 2 房總價幾乎重疊。
| 社區 | 屋齡 | 2 房總價（含車位） | 車位價 |
|---|---|---|---|
| 興希望（本社區） | 約 7 年 | 1,505–1,870 萬 | 250 萬 |
| 興築興時代 | 約 6 年 | 1,680–1,955 萬 | — |
| 益欣森陽 JOY·Q | 約 3.5 年 | 1,605–1,850 萬 | 140–150 萬 |
興希望的總價是三個裡最低的：JOY·Q 比較新，興時代是同建商隔壁案。興希望要講的是：同樣 2 房，總價低、24 層高樓視野、車位 1:1.04。
興希望為 591 2025–2026 年 2 房成交；興時代、JOY·Q 取自各自企劃書。車位價為 591 成交明細；興時代車位價未列。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 同街最低總價：2 房 1,500 萬起，含平面車位。
- 台元、AI 智慧園區旁：通勤族上下班近。
- 3 房每坪比 2 房便宜：換屋族用 2,200 萬買 43 坪。