給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
2 房開價 1,638 萬起，今年成交最高 1,606 萬。
巨人愛家 2026 年的 2 房成交，含車位總價在 1,456–1,606 萬；信義上 5 筆 2 房在賣，開價 1,638–2,566 萬。432 戶的大社區，同格局一多，買方一定先比價。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同格局一起賣，你這一戶排第幾
- 買方為什麼選你，而不是隔壁國賓大悅
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
在售為信義房屋社區頁（共 9 筆，其中 2 房 5 筆）；成交為 591 實價頁 2026 年 2 房，含車位總價。
社區基本資料總覽
興富發蓋的 432 戶大社區，泳池、SPA 公設齊。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。＊管理費以管委會實際收費為準。公設：泳池、SPA、健身房、KTV、宴會廳、圖書室、頂樓空中花園。
四大地段價值
勝利國中學區、遠百商圈、豆子埔溪旁。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：北興里國中為勝利國中；國小十興為 2–9、14–15、18–19 鄰，其餘鄰為安興。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊591 頁面摘要，帶看前實測。
本戶競爭力
同社區 2 房多，勝負在樓層、景觀、車位與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房多為 23–28 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2026 年 23F 60.2 萬、16F 50.8 萬 |
| 景觀 | 待確認 | 外棟、面豆子埔溪是開價賣點 |
| 車位 | 待確認 | 591 拆 116–150 萬，信義一律 130 萬 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小十興或安興 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、二改一會影響買方與估價 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、信義房屋社區頁與在售物件標題。
近期實價登錄
2026 年成交帶 51–60 萬/坪（扣車位），2 房總價 1,456–1,606 萬。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/07 | 4F | 2房 | 23.1 | 1,456 | 57.9 |
| 2026/04 | 8F | 2房 | 26.5 | 1,600 | 55.9 |
| 2026/04 | 16F | 2房 | 26.7 | 1,508 | 50.8 |
| 2026/03 | 17F | 2房 | 23.1 | 1,465 | 58.3 |
| 2026/03 | 5F | 2房 | 26.7 | 1,606 | 55.0 |
| 2026/01 | 23F | 2房 | 24.3 | 1,600 | 60.2 |
| 2025/10 | 23F | 2房 | 26.8 | 1,700 | 58.3 |
| 2024/11 | 14F | 2房 | 27.9 | 2,190 | 73.8 |
怎麼讀：同樣 2 房，高樓比低樓每坪多 2–5 萬；2024 年那筆 73.8 萬是高點。
資料來源：591 實價頁（2024/11 為信義成交）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。略過 2025/08 一筆 25.8 萬異常交易。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 勝利國中學區：全里國中都是勝利。
- 泳池、SPA、健身房：大社區公設，2 房也用得到。
- 比國賓大悅每坪便宜：同建商、同生活圈。