給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
同一棟 3 房，2 樓和 19 樓每坪差 9 萬。
2026 年 3 房成交，2 樓每坪約 44 萬，19 樓 53.4 萬。2 房總價多在 1,600–1,850 萬，但信義上 2 房開到 2,300 萬。樓層、格局、裝潢沒講清楚，開價就會失準。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同格局、不同樓層，你這一戶值多少
- 買方為什麼選你，而不是對面的新案
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁（單價扣車位）、信義房屋社區頁在售物件。
社區基本資料總覽
2018 年取得使照、318 戶，單層 5 戶，平面車位。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。公設：花園、健身房、兒童遊戲室、交誼廳；挑高 6.7 米大廳。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
剛好站在竹北大樓均價上：8 年次新、水瀧重劃區，單價和竹北平均幾乎一樣。
跟附近三個社區同一個價位帶：JOY·Q 50.6 萬、興時代 50.2 萬、興希望 49.2 萬。
高點已過：2024/09 單筆 70.5 萬；2026 年成交多在 44–55 萬。
資料來源：信義房屋社區頁（近三月 50.5 萬）；其他社區取自各自企劃書，統計期間與口徑略有不同。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
水瀧公園第一圈，買菜、散步都在走路範圍。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：竹北里 1–16 鄰勝利國中、17–29 鄰仁愛國中；1–24 鄰中正國小、25–29 鄰竹仁國小（信義寫勝利、591 寫仁愛，正是鄰別差異）。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊591 資料。
本戶競爭力
樓層差最多，勝負在樓層、格局、總價與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 27.7–33.1 坪、3 房約 40 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 3 房 2F 約 44 萬、15–19F 50–53 萬 |
| 棟別 | 待確認 | 3 棟，單層 5 戶；A、C 棟有 2+1 房 |
| 車位 | 待確認 | 平面車位，591 多以 150–162 萬計 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小、國中學區，買方一定會問 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢是在售物件的主要賣點 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、591 社區問答、信義在售物件。棟別 2+1 房為 591 問答摘要。
近期實價登錄
2026 年成交帶：2 房 48–55 萬/坪、3 房 44–53 萬/坪（扣車位）。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/07 | 3F | 2房 | 32.0 | 1,663 | 48.6 |
| 2026/06 | 16F | 3房 | 39.9 | 2,180 | 51.6 |
| 2026/06 | 19F | 2房 | 33.1 | 1,850 | 51.4 |
| 2026/05 | 18F | 2房 | 27.7 | 1,600 | 52.4 |
| 2026/04 | 19F | 3房 | 39.9 | 2,280 | 53.4 |
| 2026/04 | 2F | 3房 | 39.9 | 1,918 | 44.3 |
| 2026/02 | 11F | 2房 | 27.7 | 1,680 | 54.9 |
| 2026/01 | 15F | 2房 | 27.7 | 1,645 | 53.6 |
怎麼讀：2 房總價 1,600–1,850 萬，3 房 1,900–2,280 萬。低樓層 3 房每坪少 7–9 萬。
資料來源：591 實價頁（共 399 筆，列前 20 筆中 2026 年成交）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。信義車位一律以 135 萬計，單價略有差異。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
水瀧重劃區四個社區，2 房總價重疊。
| 社區 | 屋齡 | 2 房總價（含車位） | 規模 |
|---|---|---|---|
| 佳泰世紀城（本社區） | 約 8 年 | 1,600–1,850 萬 | 318 戶 |
| 益欣森陽 JOY·Q | 約 3.5 年 | 1,605–1,850 萬 | 175 戶 |
| 興築興時代 | 約 6 年 | 1,680–1,955 萬 | 513 戶 |
| 興築興希望 | 約 7 年 | 1,505–1,870 萬 | 280 戶 |
四個社區的 2 房總價幾乎一樣：JOY·Q 最新，興希望最便宜。佳泰要講的是：離水瀧公園最近、單層 5 戶、平面車位。
佳泰世紀城為 591 2026 年 2 房成交；其餘取自各自企劃書（近一至兩年 2 房成交，含車位）。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 水瀧公園第一圈：直線約 136 公尺。
- 單層 5 戶＋平面車位：大社區裡的小戶數。
- 3 房 2,300 萬內：換屋族的總價門檻。