給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
去年每坪 68 萬，今年 6 月三筆都在 61–65 萬。
天空樹 2025 年下半年成交還在 67–69 萬，2026 年 6 月同一個月三筆，落在 60.8–65 萬。行情正在往下修，開價如果還看去年，會比市場慢一步。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 你這一戶在社區裡排第幾
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：信義房屋社區頁轉載之實價登錄（單價扣車位，由頁面數字換算）。
社區基本資料總覽
108 戶、每層約 3 戶，大三房為主的次新大樓。
資料來源：信義房屋社區頁與物件頁。＊營造、車位數取自樂居／591 搜尋結果；每層戶數、管理費由單一物件頁推估，均待確認。公設：花園、健身房、遊戲室、交誼廳、會議室。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
比竹北均價高約 30%：8 年次新、大三房、每層戶數少，是縣三的中高價產品。
介於中古與新屋之間：比 11 年的湛高峰高約 9 萬，比 2 年新的富宇御琚低約 5 萬。
最近三個月在降溫：近三月均價 63.2 萬，低於近一年的 65.8 萬。
資料來源：信義房屋社區頁；湛高峰、富宇御琚取自各自企劃書（591 實價頁）。＊參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
縣三十興路一段，學區、公園、商圈都在生活半徑內。
資料來源：信義房屋社區頁與物件頁（直線距離）；見面前實地核對。
本戶競爭力
同社區同坪數多，勝負在樓層、座向、增建與開價。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 3 房約 44 坪、大 3 房約 50 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2026/06：19F 65.0 萬、6F 63.8 萬 |
| 座向 | 待確認 | 西南向、三面採光的戶型是加分項 |
| 車位 | 待確認 | 單車位約 120–200 萬；雙車位約 240 萬 |
| 增建 | 待確認 | 多筆成交備註「其他增建」，影響貸款估價 |
| 開價 | 待確認 | 10F 刊登換算約 72 萬，高於最近成交 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：信義房屋社區頁實價登錄與在售物件（單價為扣車位換算）。
近期實價登錄
近一年成交帶 61–69 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認樓層、屋況後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/06 | 19F | 3房 | 44.0 | 2,980 | 65.0 |
| 2026/06 | 6F | 3房 | 44.0 | 2,930 | 63.8 |
| 2026/06 | 20F | 2房 | 44.5 | 2,906 | 60.8 |
| 2026/02 | 17F | 3房 | 50.0 | 3,560 | 68.8 |
| 2025/12 | 6F | 3房 | 50.0 | 3,600 | 67.2 |
| 2025/09 | 10F | 3房 | 44.5 | 3,180 | 68.8 |
怎麼讀：同樣 44 坪的 3 房，2025/09 賣到 68.8 萬，2026/06 只有 63.8–65 萬，一年內少了 3–5 萬。
資料來源：信義房屋社區頁（共列 6 筆）。總價含車位；＊坪數與單價為扣除車位後換算。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 每層約 3 戶：採光好、鄰居少。
- 8 年次新＋公設：健身房、遊戲室、花園都有。
- 比御琚每坪低約 5 萬：坪數更大，總價差不多。