給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
28.5 坪 2 房，4 筆成交都在 2,050–2,150 萬。
富宇雙學苑的行情很清楚：同一種 2 房，成交總價幾乎一樣。行情清楚是好事，但開價只要比成交帶高一截，買方一查實價就略過你。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同格局、不同樓層與座向，你這一戶值多少
- 買方為什麼選你，而不是更新的富宇御琚
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁（2025/07–2026/08 四筆 28.5–28.8 坪 2 房，含車位總價）。
社區基本資料總覽
2018 年取得使照、285 戶，全平面車位。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁（信義建設欄寫盛亞建設）。公設有健身房、視聽室、KTV、交誼廳、閱覽室、空中花園、兒童遊戲區。
四大地段價值
縣三核心，公園、商圈、運動中心都近。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：北興里國中為勝利國中；國小十興為 2–9、14–15、18–19 鄰，其餘鄰為安興。591 寫六家完全中學，與公告不同。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。
本戶競爭力
行情清楚，勝負在樓層、座向與增建。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 28.5–38.7 坪、3 房 40–45 坪、4 房 47.8 坪 |
| 樓層 | 待確認 | 2 房 29F 70.5 萬、10F 66.1 萬 |
| 座向 | 待確認 | 八個方位都有，朝向影響採光與開價 |
| 車位 | 待確認 | 全平面，591 拆 170 萬、信義多拆 140 萬 |
| 增建 | 待確認 | 近期 3 筆有「其他增建」註記 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小十興或安興 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、591 建案概況、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
2026 年成交帶 65–72 萬/坪（扣車位），2 房總價 2,050–2,560 萬。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | 13F | 2房 | 28.5 | 2,125 | 68.7 |
| 2026/07 | 11F | 3房 | 42.9 | 2,958 | 65.0 |
| 2026/06 | 10F | 2房 | 28.5 | 2,050 | 66.1 |
| 2026/06 | 9F | 4房 | 47.8 | 3,508 | 69.9 |
| 2026/05 | 22F | 3房 | 45.3 | 3,150 | 65.8 |
| 2026/04 | 29F | 2房 | 30.8 | 2,340 | 70.5 |
| 2026/03 | 13F | 4房 | 47.8 | 3,615 | 72.1 |
| 2026/03 | 21F | 2房 | 36.5 | 2,560 | 65.6 |
怎麼讀：3 房每坪 65–66 萬，比 2 房、4 房低一點；4 房總價 3,500–3,615 萬。
資料來源：591 實價頁（共 359 筆，列前 20 筆中 2026 年成交）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。信義車位多以 140 萬計，單價略高。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 全平面車位：285 戶配 285 個，不用排機械。
- 公設齊全：KTV、視聽室、健身房、空中花園。
- 行情穩：兩年成交都在 62–73 萬。