給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
近兩年只有 2 筆正常成交。
世紀行館 91 戶，近兩年正常成交只有 2 筆：2024/09 每坪 58.6 萬、2025/02 是 69 萬（陽台外推）。成交這麼少，買方會拿隔壁社區來比，開價沒有依據就很難談。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 成交少的時候，合理價要怎麼推
- 同樣 2 房，你這一戶排第幾
- 買方為什麼選你，而不是縣三大社區
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：信義房屋社區頁（近兩年排除特殊關係交易；另有 1 筆 2025/11 特殊交易 930 萬）。單價含車位坪數計算。
社區基本資料總覽
2021 年取得使照，91 戶單棟，2 房小坪數為主。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁。車位 91 個：平面 10、機械 81。公設信義寫健身房、會議室，591 寫無公設，以現場為準。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
63.8 萬只是 2 筆的平均：58.6 萬和 69 萬，69 萬那筆有陽台外推，不能直接當行情。
2023 年的成交帶更完整：2023 年 2 房多在 54–60 萬，3 房 51–53 萬（含車位坪數）。
比竹北均價高：5 年新、喜來登商圈旁，小坪數單價本來就高。
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價頁。本社區車位價未拆分，單價以含車位坪數計算，與其他社區扣車位單價不能直接比。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
喜來登商圈旁，十興國小、勝利國中學區。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：十興里國小為十興國小、國中為勝利國中（591 寫成功國中，與公告不同）。可用竹北市學區查詢確認。＊591 建案說明的車程。
本戶競爭力
全社區幾乎都是 2 房，勝負在樓層、車位與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 25–28.3 坪、3 房 37.5 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2023 年 9F 60 萬、12F 55 萬，樓層不是重點 |
| 車位 | 待確認 | 平面只有 10 個，其餘 81 個是機械車位 |
| 座向 | 待確認 | 朝東 |
| 陽台 | 待確認 | 陽台外推會影響貸款估價 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、出租中與否會影響買方 |
見面時請屋主提供權狀與車位編號，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁、591 建案概況、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
2 房總價 1,580–2,090 萬（2024–2025），單價含車位坪數。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025/02 | 7F | 2房 | 28.3 | 2,090 | 69.0 |
| 2024/09 | 4F | 2房 | 25.0 | 1,580 | 58.6 |
| 2024/04 | 6F | 2房 | 27.1 | 1,900 | 65.3 |
| 2024/02 | 8F | 2房 | 27.3 | 1,750 | 59.7 |
| 2023/12 | 9F | 2房 | 25.0 | 1,620 | 60.0 |
| 2023/12 | 12F | 2房 | 27.1 | 1,600 | 55.0 |
| 2023/09 | 12F | 3房 | 37.5 | 2,100 | 53.2 |
| 2023/07 | 11F | 3房 | 37.5 | 2,000 | 50.7 |
怎麼讀：2025/02 那筆 69 萬有陽台外推；不含它，2 房多在 54–65 萬。
資料來源：591 實價頁（共 111 筆，列前 20 筆；略過 1 筆特殊交易、1 筆一樓店面）。總價含 2 坪機械車位，車位價未拆分；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 5 年新大樓：比周邊 10 年社區新一半。
- 喜來登商圈旁：開車 2 分鐘，生活機能完整。
- 十興國小學區：全里國小、國中都確定。