給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
同一戶 4 樓，5 年從 1,920 萬到 2,840 萬。
勝利首席 4 樓之 3 在 2021 年成交 1,920 萬，2026 年 5 月再成交 2,840 萬。77 戶的小社區一年只成交幾筆，買方會拿每一筆來比，開價要說得出根據。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同樣 3 房，你這一戶值多少
- 買方為什麼選你，而不是隔壁大社區
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁、信義房屋社區頁（同一戶勝利八街一段 325 號四樓之三，含車位總價）。
社區基本資料總覽
2017 年取得使照、77 戶的精品小社區，平面車位。
資料來源：591 建案概況、信義房屋社區頁；＊591 住戶問答。管理費 591 寫 1862 元/坪/月，明顯有誤。公設有花園、健身房、遊戲室、交誼廳、閱覽室。
四大地段價值
縣三核心，勝利國中學區，喜來登商圈生活圈。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：北興里國中為勝利國中；國小十興為 2–9、14–15、18–19 鄰，其餘鄰為安興。591 寫六家國中，與公告不同。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。
本戶競爭力
3 房是主力，勝負在樓層、車位與增建。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 24 坪、3 房約 39–40 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 3 房 2F 62.9 萬、11F 66–68 萬、14F 71 萬 |
| 車位 | 待確認 | 單車位 8.1 坪、雙車位 16.2 坪 |
| 增建 | 待確認 | 2 筆成交有「其他增建」註記 |
| 鄰別 | 待確認 | 決定國小十興或安興 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢與屋況影響買方與估價 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
2025–2026 年 3 房 63–69 萬/坪（扣車位），總價 2,696–2,840 萬。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/05 | 4F | 3房 | 39.8 | 2,840 | 64.6 |
| 2026/03 | 2F | 3房 | 39.4 | 2,696 | 62.9 |
| 2026/01 | 11F | 3房 | 39.8 | 2,740 | 66.1 |
| 2025/05 | 11F | 3房 | 39.4 | 2,808 | 68.5 |
| 2024/06 | 14F | 3房 | 40.3 | 2,975 | 71.1 |
| 2024/03 | 11F | 1房 | 23.5 | 1,780 | 66.3 |
| 2023/10 | 12F | 2房 | 24.0 | 1,520 | 58.7 |
| 2023/04 | 10F | 2房 | 24.0 | 1,350 | 51.6 |
怎麼讀：3 房總價很集中，差異在車位怎麼拆：同樣 1 個車位，591 拆 110–270 萬。
資料來源：591 實價頁（共 90 筆，列前 20 筆中的住家成交；略過一樓店面）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。信義以含車位計，單價較低。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 77 戶小社區：一層 5 戶，鄰居單純。
- 平面車位：車位比 1:1.13，有雙車位。
- 勝利國中學區：莊敬蔬果公園約 213 公尺。