給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
56.57 坪：成交約 3,100 萬，開價約 3,500 萬。
富宇雲極建坪 56.57 坪的戶型，近一年成交 3,020–3,120 萬；信義上同坪數在賣的兩戶開 3,458 萬、3,580 萬。開價和成交差了 300 多萬，這段距離就是買方會殺的價。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同坪數，樓層、車位不同差多少
- 買方為什麼選你，而不是縣三的富宇
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：信義房屋社區頁（成交與在售物件，建坪含車位，總價含車位）。
社區基本資料總覽
2016 年取得使照、92 戶，一層 4 戶，車位比 1:1.47。
資料來源：591 建案概況（投資建設寫盛亞建設）、信義房屋社區頁（公設比 30–35%）。公設：中庭花園、健身房、宴會廳、遊戲室、交誼廳、閱覽室。
四大地段價值
豆子埔溪綠帶旁，大坪數、生活安靜。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：東興里國中、國小都依鄰別分配，各校皆為總量管制學校。591 寫安興國小、六家完全中學。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊591 建案說明。
本戶競爭力
大坪數為主，勝負在車位數、樓層與增建。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 3–4 房 47.5 或 52.4 坪（不含車位） |
| 車位 | 待確認 | 單車位 9 坪、雙車位 18 坪，差 125 萬以上 |
| 樓層 | 待確認 | 4 房 5F 60.9 萬、14F 65.1 萬 |
| 座向 | 待確認 | 朝北、朝南、朝東 |
| 增建 | 待確認 | 近期 2 筆有「其他增建」註記 |
| 鄰別 | 待確認 | 東興里學區依鄰別差很多 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、591 建案概況、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
近兩年成交帶 61–65 萬/坪（扣車位）；47.5 坪 4 房從 2022 年 2,600 萬到 2026 年 3,120 萬。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/04 | 14F | 4房 | 52.4 | 3,660 | 65.1 |
| 2026/01 | 12F | 3房 | 47.5 | 3,110 | 62.8 |
| 2026/01 | 18F | 4房 | 47.5 | 3,120 | 63.0 |
| 2025/09 | 5F | 4房 | 47.5 | 3,020 | 60.9 |
| 2025/09 | 10F | 3房 | 52.4 | 3,400 | 62.5 |
| 2024/08 | 2F | 3房 | 51.7 | 3,588 | 64.6 |
| 2024/07 | 4F | 4房 | 52.4 | 3,725 | 66.3 |
| 2022/01 | 13F | 4房 | 47.5 | 2,600 | 52.1 |
怎麼讀：3,500 萬以上的幾筆都是雙車位；單車位 47.5 坪成交 3,020–3,120 萬。
資料來源：591 實價頁（共 143 筆，列前 20 筆中的住家成交）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。信義車位以 130／260 萬計，單價略有差異。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 一層 4 戶大坪數：47–52 坪的 3–4 房。
- 車位比 1:1.47：有機會買到雙平面車位。
- 豆子埔溪綠帶旁：公園約 235 公尺，生活安靜。