給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
29 坪 2 房：2024 年 2,158 萬，現在 1,925 萬。
佳泰一景同一種 29 坪 2 房，2021 年成交約 1,200 萬，2024 年 5 月賣到 2,158 萬，2026 年 3 月最新一筆 1,925 萬。高點已過，開價看 2024 年的人，會在帶看時被買方拿實價比下去。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 同格局、不同樓層，你這一戶值多少
- 買方為什麼選你，而不是同建商的佳泰世紀城
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
資料來源：591 實價頁（29.0 坪 2 房，含車位總價）。
社區基本資料總覽
2018 年取得使照、139 戶，2、3 房為主，平面車位。
資料來源：591 建案概況（公設比 31.9%）、信義房屋社區頁（30–33%）。管理費 591 寫 2139 元/坪/月，明顯有誤。公設有健身房、閱覽室、遊戲室、交誼廳、花園。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
5 年漲了快 1 倍：2021 年每坪 33–38 萬，2024 年 5 月最高 69.9 萬。
現在回到 62–65 萬：近一年 3 筆 2 房都在 61.8–64.9 萬（扣車位）。
同一筆，信義算出來比較低：信義含車位口徑近一年 48.7 萬，比價時要先問口徑。
資料來源：591 實價頁、信義房屋社區頁。63.2 萬為 591 近一年 3 筆扣車位單價平均（飛妮計算）。屬參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
安興國小旁，勝利美食區、遠百商圈都近。
學區依新竹縣 115 學年度公告（府授教國字第1150651170C號）：東興里國中、國小依鄰別分配，各校皆為總量管制。591 寫安興國小、六家國中。可用竹北市學區查詢輸入里鄰確認。＊信義社區特色說明。距離為信義頁面。
本戶競爭力
2 房戶型都一樣，勝負在樓層、增建與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 2 房 29 坪、3 房約 40 坪（不含車位） |
| 樓層 | 待確認 | 2 房 4F 64.9 萬、9F 61.8 萬，樓層不是重點 |
| 車位 | 待確認 | 平面車位約 10.6–11 坪，591 多拆 131–135 萬 |
| 增建 | 待確認 | 2025/08 一筆有「其他增建」註記 |
| 座向 | 待確認 | 朝西南 |
| 鄰別 | 待確認 | 東興里學區依鄰別差很多 |
見面時請屋主提供權狀與門牌，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細（單價扣車位）、591 建案概況、信義房屋社區頁。
近期實價登錄
近一年 2 房 62–65 萬/坪（扣車位）；2024/05 高點 69.9 萬/坪。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/03 | 9F | 2房 | 29.0 | 1,925 | 61.8 |
| 2025/10 | 13F | 2房 | 29.0 | 1,960 | 63.0 |
| 2025/08 | 4F | 2房 | 29.0 | 2,010 | 64.9 |
| 2024/05 | 14F | 2房 | 29.0 | 2,158 | 69.9 |
| 2024/02 | 12F | 2房 | 29.0 | 2,028 | 65.2 |
| 2024/01 | 6F | 2房 | 29.0 | 1,850 | 59.0 |
| 2022/09 | 12F | 3房 | 40.2 | 2,240 | 52.4 |
| 2021/05 | 13F | 2房 | 29.0 | 1,200 | 37.0 |
怎麼讀：近一年 2 房總價 1,925–2,010 萬；近 3 年未見 3 房成交，要用 2 房單價推算。
資料來源：591 實價頁（共 168 筆，列前 20 筆；略過一樓店面）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 平面車位 1:1.09：2 房也配平面車位。
- 安興國小旁：公車站約 400 公尺，接送方便。
- 2,000 萬內的縣三 2 房：比雙學苑便宜約 100 萬。