給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
275 戶的社區，網路上同時有 26 筆在賣。
湛高峰是大坪數產品，買方多半是換屋族，看得仔細、比得也仔細。同社區的 3 房、4 房一字排開，差別只在樓層、棟別和開價。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 你這一戶在社區裡排第幾
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
26 筆為 591 同社區刊登數，可能含不同仲介重複刊登同一戶。
社區基本資料總覽
縣三遠百商圈的大坪數大樓。3 房起跳 46 坪，買方多是換屋族。
資料來源：樂居、591 社區頁。＊建商資料各來源不一（另有豐邑建設負責行銷之說）；棟數、管理費為住戶回答，均待確認。公設含游泳池、健身房、KTV、視聽室、咖啡廳等（住戶說法）。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
比竹北大樓均價高約 12%：買方付的是遠百商圈地段＋大坪數產品。
比隔壁新案低約 30 萬/坪：同在莊敬三路的富宇森之樹，21 樓成交每坪 91.93 萬。想要大坪數、預算到不了新案的換屋族，會往這裡看。
高點已過：最高 67.0 萬/坪（2024/12），近一年成交在 53 至 62 萬之間。
資料來源：591 實價頁、信義房屋竹北統計、經濟日報（富宇森之樹成交）。＊參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
縣政三期重劃區，走路就到商圈；細節距離見面前逐一實地核對。
＊學區與車程來自 591 住戶問答，非官方公告；學區以竹北市公所／教育處當年度公告為準。
本戶競爭力
社區裡同格局很多，勝負在棟別、樓層、格局與車位。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 棟別／座向 | 待確認 | A 棟每層 4 戶、B 棟每層 6 戶＊，戶數少的較有隱私 |
| 樓層 | 待確認 | 高樓不一定高價：22F 62.1 萬、20F 53.1 萬 |
| 格局 | 待確認 | 3 房約 46–47 坪；4 房約 55–66 坪（不含車位） |
| 車位 | 待確認 | 3 房多配 1 位約 105 萬；4 房多配 2 位約 210 萬 |
| 單價差異 | — | 近一年 4 房多在 60–62 萬，3 房 53–57 萬 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、維護狀況決定能不能站上成交帶上緣 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會把本戶放回這張表，標出贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁成交明細。＊棟別每層戶數為住戶回答，待確認。
近期實價登錄
近兩年成交帶 53–62 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認坪數、樓層後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/05 | 16F | 4房 | 65.8 | 3,950 | 56.8 |
| 2026/04 | 22F | 4房 | 59.0 | 3,870 | 62.1 |
| 2026/04 | 8F | 3房 | 46.2 | 2,730 | 56.8 |
| 2026/03 | 15F | 4房 | 55.0 | 3,520 | 60.2 |
| 2025/11 | 20F | 3房 | 47.1 | 2,605 | 53.1 |
| 2025/09 | 6F | 4房 | 59.1 | 3,820 | 61.0 |
| 2024/12 | 25F | 3房 | 45.9 | 3,180 | 67.0 |
怎麼讀：2024/12 的 67 萬是單筆高點，不是行情。近一年 3 房約 53–57 萬、4 房約 57–62 萬，這兩段才是定價依據。
資料來源：591 實價頁成交明細。總價含車位，單價為扣除車位後計算；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
換屋族不會只看一個社區。同一個生活圈，他會拿這幾個來比。
| 社區 | 屋齡 | 萬/坪 | 數字性質 |
|---|---|---|---|
| 湛高峰（本社區） | 約 11 年 | 56.8 | 近一年成交 |
| 文鼎為美 | 約 10 年 | 62.1 | 周邊參考＊ |
| 山璞翰林富苑 | 約 10 年 | 61.8 | 周邊參考＊ |
| 德鑫A+7 | 約 11 年 | 51.4 | 周邊參考＊ |
| 國賓大悅 | 約 10 年 | 57.6 | 近三月成交 |
| 富宇森之樹（新成屋） | 新 | 85–95 | 新案行情＊ |
同屋齡對手：文鼎為美、山璞翰林富苑單價較高，湛高峰有價格空間，但前提是屋況撐得住。
真正的價值錨點是新案：同樣的大坪數，新案每坪貴 30 萬以上，總價差就是說服換屋族的理由。
＊取自 591 頁面周邊社區與新案資訊（未逐字核對），屬參考行情；國賓大悅為信義房屋近三月成交均價。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 大坪數＋平面車位：新案買不到這個總價的 4 房雙車位。
- 遠百商圈＋雙學區：生活、上學都走得到。
- 比新案每坪低 30 萬：用總價差講價值，不講稀有。