給屋主的一段話
交屋前先布局，交屋後才不會跟鄰居搶買方。
交屋前不能轉售，現在要做的是準備好第一步。
椰林青靚預計 2027 年上半年完工。依平均地權條例，預售屋交屋前原則上不能換約轉售。等交屋那天，57 戶裡想賣的人會同時上市。
誰先準備好，誰就先接到買方。你需要先知道：
- 交屋後的合理成交帶在哪裡
- 70 坪、總價 5,000 萬上下，誰買得起
- 賣掉之後，稅後實拿多少
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
轉售限制依平均地權條例第 47-3 條；特殊情形可申請核准，以主管機關認定為準。
社區基本資料總覽
57 戶的小社區、63–70 坪大坪數，車位配比超過 1:2。
資料來源：591 實價頁建案概況。管理費、管委會尚未確定，待確認。公設：接待大廳、交誼廳、閱覽室、信箱區。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
周邊行情已經往上走：預售簽約到現在，隔壁新成屋站上 88 萬、次新的椰林掬約 68 萬。
但不能直接套森之樹的單價：森之樹是 34–40 坪三房，總價 3,300–3,800 萬；這裡是 63–70 坪，總價門檻高得多。
小社區、公設少：57 戶、公設精簡，買方會拿來跟大社區比，價格要留空間。
＊森之樹、椰林掬單價取自 591 頁面（部分為摘要），屬參考行情；正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
跟森之樹同一個生活圈，學區、商圈、交通條件相同。
資料來源：591 建案概況（建商提供之步行、車程時間）；學區以當年度公告為準，見面前實地核對。
本戶競爭力
57 戶裡的排名，看格局、樓層、車位和簽約價。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（預售成交） |
|---|---|---|
| 格局 | 待確認 | 4 房約 70.6–73 坪占多數；3 房約 63.8 坪較少 |
| 樓層 | 待確認 | 2F–19F 預售單價都在 59.5–62.5 萬 |
| 座向 | 待確認 | 建案朝西南；景觀面交屋後實地確認 |
| 車位 | 待確認 | 4 房多雙車位 360–410 萬；3 房單車位約 200 萬 |
| 簽約價 | 待確認 | 決定稅負與可接受的底價 |
| 交屋時程 | 待確認 | 交屋、過戶日期決定最早上市時間 |
見面時請屋主提供預售契約，我會標出本戶贏在哪、輸在哪。
資料來源：591 實價頁預售成交紀錄（坪數不含車位）。
預售實價登錄
預售成交帶 59.5–62.5 萬/坪（扣車位）。這是 2022–23 的簽約價，代表屋主成本，不是現在市價。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023/10 | 4F | 4房 | 70.6 | 4,600 | 59.9 |
| 2023/04 | 9F | 4房 | 70.9 | 4,683 | 60.3 |
| 2023/02 | 10F | 4房 | 70.6 | 4,660 | 60.8 |
| 2022/11 | 2F | 4房 | 73.0 | 4,966 | 62.5 |
| 2022/10 | 13F | 4房 | 70.6 | 4,690 | 61.2 |
| 2022/08 | 18F | 3房 | 63.8 | 3,998 | 59.5 |
| 2022/08 | 16F | 4房 | 70.6 | 4,733 | 61.6 |
怎麼讀：最新一筆停在 2023/10，之後建商已完銷。交屋後第一批中古成交，才是真正的市價。
資料來源：591 實價頁（頁面共 52 筆，此處列 7 筆）。總價含車位，單價扣車位；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄核對。
周邊競品比較
交屋後，買方會拿同一個街廓的新屋和次新屋來比。
| 社區 | 類型 | 萬/坪＊ | 距離 |
|---|---|---|---|
| 椰林青靚（本社區） | 預售 | 約 60 | — |
| 椰林掬 | 約 6 年 | 68.3 | 約 40 公尺 |
| 上德逸 | 中古 | 59.3 | 約 60 公尺 |
| 富宇森之樹 | 新成屋 | 88.5 | 約 120 公尺 |
| 德鑫SKY1 | 中古 | 54.9 | 約 140 公尺 |
| 湛高峰 | 約 11 年 | 56.8 | 同生活圈 |
兩個關鍵對照組：椰林掬（同品牌、次新）是下緣，森之樹（新成屋）是上緣。交屋後的落點，要看屋況、樓層和總價接受度。
＊周邊單價取自 591 頁面「附近社區」（摘要，未逐字核對），屬參考行情；「中古」為未取得確切屋齡。
買方輪廓與銷售策略
總價先試算清楚，才知道買方在哪裡。
主打三個賣點
- 全新大坪數＋雙平面車位：新案很難買到 70 坪。
- 安興學區＋遠百商圈：和森之樹同一個生活圈。
- 每坪比森之樹低：用單價換空間。
總價為以每坪 65–75 萬試算，不是行情預測。