給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份專屬企劃，而不是隨便刊登。
794 戶的社區，你的對手就在同一座中庭。
國賓大悅每年都有幾十筆成交，同一時間也常有好幾戶一起掛賣。買方滑手機時，看到的是同社區、同格局、只差樓層和屋況的選擇。
在這種市場，「幫你努力賣」不是策略。你需要知道三件事：
- 這個社區現在的真實成交帶在哪裡
- 你這一戶在社區裡排第幾
- 誰會買、要讓他用什麼理由選你這戶
這份企劃書就是把這三件事攤開來，讓你用數字做決定。
社區基本資料總覽
縣三重劃區的指標型大社區。規模大＝流動性好，也代表同社區競爭多。
資料來源：信義房屋社區頁（2025/02 更新）。＊A–D 棟出自 591 頁面，未與建照核對。公設含泳池、健身房、KTV、圖書室、兒童遊戲室、Lounge Bar 等。
區域市場定位
先看社區站在哪，再談你的價格。
比竹北大樓均價高約 13%：買方付的是縣三成熟生活圈＋大社區公設，不是單純屋齡。
比 2024 年高點回落：社區近兩年最高 76 萬/坪（2024/11），今年主流回到 54–59 萬。追 2024 年的價格，會在這一輪被比下去。
交易熱區：勝利八街一段是 2025 年竹北屋齡 20 年內交易量第一的路段（117 戶）。有量，代表買方在找，也代表買方有得挑。
資料來源：信義房屋社區頁實價統計；路段交易量見經濟日報 2025 年報導。＊參考行情，正式定價前以內政部實價登錄核對。
四大地段價值
縣政三期重劃區，生活機能已成熟；細節距離見面前逐一實地核對。
＊學區資訊來自住戶與租屋廣告，非官方公告；請以竹北市公所／教育處當年度學區為準。
本戶競爭力
社區裡同格局很多，勝負在棟別、樓層、座向與屋況。
| 項目 | 本戶 | 社區內比較基準（近期成交） |
|---|---|---|
| 棟別／座向 | 待確認 | 景觀面、採光面、是否面中庭 |
| 樓層 | 待確認 | 成交樓層 3F–27F 都有，高低樓層單價差距不大 |
| 格局 | 待確認 | 2 房占多數，3 房成交較少、較好凸顯 |
| 室內坪數 | 待確認 | 2 房約 25.7–28.9 坪；3 房約 34.5–39.5 坪（不含車位）＊ |
| 車位 | 待確認 | 平面車位；成交紀錄車位多以 110–130 萬計 |
| 屋況 | 待確認 | 裝潢、增建（陽台外推）會影響買方與貸款估價 |
見面時請屋主提供權狀與格局，我會把本戶放回這張表，標出贏在哪、輸在哪。
＊坪數區間依 591 實價頁整理，屬參考行情。
近期實價登錄
主流成交帶 54–59 萬/坪（扣車位）。本戶合理帶：確認坪數、樓層後計算。
| 年月 | 樓層 | 格局 | 坪數＊ | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/07 | 23F | 2房 | 38.8 | 2,300 | 56.0 |
| 2026/07 | 3F | 2房 | 26.2 | 1,635 | 58.1 |
| 2026/06 | 5F | 2房 | 25.7 | 1,620 | 58.7 |
| 2026/05 | 22F | 3房 | 39.5 | 2,420 | 58.5 |
| 2026/05 | 12F | 2房 | 25.7 | 1,605 | 58.1 |
| 2026/02 | 12F | 2房 | 28.8 | 1,518 | 48.9 |
| 2024/11 | 6F | 2房 | 25.8 | 2,070 | 76.0 |
怎麼讀：2024/11 的 76 萬是上一輪高點；2026/02 的 48.9 萬偏低，可能有個案因素。真正能拿來定價的是中間那一段。
資料來源：信義房屋社區頁轉載之實價登錄。總價含車位，單價為扣除車位後計算；＊坪數不含車位。正式定價前以內政部實價登錄逐筆核對。
周邊競品比較
買方不會只看一個社區。同一個生活圈，他會拿這幾個來比。
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 均價（萬/坪）＊ |
|---|---|---|---|
| 國賓大悅（本社區） | 約 10 年 | 794 | 57.3 |
| 興富發 巨人愛家 | 約 9 年 | 434 | 55.8 |
| 上境 | 約 13 年 | 待確認 | 59.3 |
| 富宇雙學苑 | 約 8 年 | 待確認 | 68.4 |
對手是巨人愛家：同建商、同生活圈、屋齡相近、單價略低，買方一定會兩邊看。
比富宇雙學苑便宜約 11 萬/坪：這是國賓大悅最好用的價格理由——預算到不了較新產品的買方，會往這裡流。
＊均價取自 591 實價頁，屬參考行情；巨人 434 戶出自經濟日報報導。正式使用前請逐一核對。
買方輪廓與銷售策略
先決定賣給誰，文案、照片和定價才會一致。
主打三個賣點
- 飯店式公設＋全天候管理：泳池、健身房、兒童遊戲室，小家庭有感。
- 縣三成熟生活圈：不用等商圈長大，搬進來就能過日子。
- 同生活圈較新產品的價格門檻之下：用「每坪省多少」講價值。